2013年，中国房地产估价师执业资格制度建立二十周年，标志着年轻的中国估价行业正式走过二十载春秋。而就在不动产估价行业步入青年时代、总结二十年的得失和荣耀、规划未来的时候，政府监管、行业自律也在这一年多的时间里发生了太多的“大事件”：一级房地产估价机构资质核准管理权下放，土地估价师、资产评估师等职业资格取消准入制、房地产估价及土地估价收费价格放开……估价行业可谓政策多变。在新政下，估价行业将何去何从?这引起了行业的广泛讨论和震动，也引发了我们的思考。

　　湖北天阳房地产评估有限公司是原十堰市房地产管理局下属事业单位——十堰市房地产估价事务所按照国家要求改制后的延续，专业从事评估工作二十余年，天阳公司是经湖北省住房和城乡建设厅、湖北省国土资源厅、湖北省房地产产业协会、湖北省土地估价与登记代理协会、十堰市房地产估价师与经纪人协会、十堰市工商行政管理局批准成立的专业土地及房地产评估机构，是十堰市同时具备国家贰级房地产评估资质和全省范围内从事土地评估业务的专业性评估机构，也是目前十堰市房地产价格评估、土地价格评估行业中从事评估业务早、长久，资质等级高，技术力量雄厚的专业性评估机构。

　　一、估价行业政策的“新常态”

　　(1)2013年11月13日，住房和城乡建设部下发《进一步规范房地产估价机构管理工作通知》，明确了一级房地产估价机构资质核准管理职责。住房城乡建设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制订房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制订房地产估价机构资质证书式样，不再承担一级房地产估价机构资质核准工作。省、自治区、直辖市住房城乡建设(房地产)管理部门负责本行政区域内的一级房地产估价机构资质核准工作。

　　(2)2014年8月12日，国务院发布《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发[2014]27号)(第一批)，决定明确国务院取消和下放45项行政审批项目、取消11项职业资格许可和认定事项，将31项工商登记前置审批事项改为后置审批。这其中就包括了房地产经纪人、土地登记代理人、资产评估师、矿业权评估师等职业资格许可。

　　10月10日，人力资源社会保障部、财政部联合发布了《关于做好取消注册资产评估师职业资格后续工作的通知》，通知明确将注册资产评估师职业资格调整为水平评价类职业资格。

　　(3)2014年10月23日，国务院发布《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发[2014]50号)(第二批)，明确取消和下放58项行政审批项目，取消67项职业资格许可和认定事项，取消19项评比达标表彰项目，将82项工商登记前置审批事项调整或明确为后置审批。土地估价师职业资格取消准入许可列入其中。

　　11月24日，中国土地估价师与土地登记代理人协会发布《关于贯彻执行国发[2014]50号文件取消土地估价师资格行政许可和准入认定事项的通知》，通知指出将按政社分离、一业多会等改革要求，配合业务主管部门做好相应工作，进一步完善自律管理和会员服务体系建设，即土地估价师职业资格由准入制转为行业自律管理。

　　(4)2014年12月1日，《国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知》，放开了七种由发改委实施政府定价或政府指导价管理的专业服务价格，包括放开房地产价格评估和土地价格评估收费标准，要求实行市场调节价。通知要求相关专业服务单位应遵守《价格法》等法律法规要求，合法经营，为委托人等提供质量合格、价格合理的服务。

　　2013年底，一级房地产估价机构资质核准权限下放，2014年，资产评估变为水平评价类，当年的资格考试取消;土地估价师取消准入变为行业自律管理;实行近二十年的房地产估价、土地估价收费国家标准取消……一系列的变化说明政府管理方式发生了巨大变化。

　　二、估价行业发展的“新常态”

　　(1)同质化现象严重。行业内机构与机构之间估价服务同质化现象严重，机构缺乏自己独特的优势。虽然近年来行业监管力度逐渐加大，强化了估价报告评审制度的建设，以往估价报告粗制滥造的现象有了较大的改观。但很多估价机构按照现行的《房地产估价规范》或《城镇土地估价规程》制作程式化的估价报告现象成为普遍现象。估价人员疲于应付日常工作，缺乏思考，机械套用报告模版，生搬硬套，导致估价报告的可读性和实用性大受诟病。报告内容无特色，估价机构之间出具的报告同质化现象严重，难以找到评估亮点。

　　(2)银行不良资产率攀升，估价机构面临市场考验。在经济下行的大环境下，银行的不良资产率攀升，伴随而来的是以前高估现象的秋后算帐，很多估价机构陆陆续续因高评而丢失合作的金融平台。对于个别估价机构，这是合作平台的丢失和声誉的损失，而对于整个行业而言，则是对行业专业形象的挑战和考验。

　　(3)估价机构服务能力不足。估价、咨询是高端的服务项目，相关的业务品种也非常丰富，但多数估价机构及估价师的专业能力略显不足，业务种类较为单一，很多估价机构仍以传统的银行抵押业务或者司法鉴定类估价服务为主，对于市场上新增的，如项目可行性研究、投资决策分析、城市更新方案、资产运营方案等要求实战能力的专业服务则稍显吃力。

　　三、估价机构如何适应估价“新常态”的思考

　　通过以上对政策背景及行业背景的分析，可以看出估价行业将步入一个“新常态”。“新”是因为这空前的政策改革大背景对行业将产生较大的影响;“常态”是因为政府监督管理制度的变革，对行业的影响将持续较长的一段时间，行业需要找到新的平衡和规则。

　　下面笔者从估价行业的三架“马车”(业务、技术、管理)谈谈我们应如何适应估价“新常态”。

　　1、从业务上看如何适应“新常态”

　　(1)金融的创新，使得估价业务的来源更加多样化，除传统业务来源(银行、法院、政府)以外，P2P、小贷、担保、信托、金融租赁、资产管理等各类非银行金融机构的业务将越来越多。

　　(2)直接客户将越来越重要，特别是估价师执业资格管理与国际接轨的趋势，以专业服务能力来承揽业务尤为重要。如开发商委托的可行性研究、投资决策分析、资产运营等咨询性业务将更加考验从业人员的执业能力。

　　(3)正确认识评估收费改革。估价收费指导价的取消，意味着估价行业收费借以参照的国家标准没有了。很多人说这使得估价行业没有了收费下限，低价竞争更加剧烈。然而，没有下限的同时也代表估价收费不再设上限，收费的多少取决于估价机构的产品服务能力，也取决于市场人员的议价能力。

　　2、从技术上看如何适应“新常态”

　　(1)正确认识估价师执业资格制度改革。由准入类变为水平评价类资格，并不代表这种资格不重要了，而是对估价师的执业能力要求更高了。能否承接相关业务，不仅取决于你是否取得职业资格证书，更取决于你是否具备相关业务能力。随着行业的发展成熟，今后估价行业可能会出现私人定制服务(或企业定制服务)，这将更考验估价师的专业能力和综合水平。

　　(2)对估价服务的需求不会改变。随着反腐败的深入，各单位出于避嫌的需要，使得第三方鉴定服务尤其重要。估价服务作为第三方鉴定服务的重要性，不会因职业资格类别的改变而发生变化。市场经济不断发展，社会分工越来越细的大背景下，估价行业只会朝着更细分化、更专业化的方向发展。

　　(3)对风险把控的能力要求更高。经济下行，银行不良资产攀升，风险偏好下降，在促成业务的同时，把控好评估风险则显得非常重要，对估价师而言，风险把控能力方面的要求无疑就更高了。

　　(4)要求估价机构及估价师适应新的行业标准及要求。新近修改或制定的行业新标准较多，如2013年6月发布的《房地产估价基本术语标准》、2014年底发布的新版《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》和《城镇土地分等定级规程》等。

　　(5)估价的便利度将提升。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，国家实行不动产统一登记制度，核发统一的不动产权属证书或者登记证明，这将使以往各省市产权证样式不一、内容各异的情况得到改善，估价人员将能够直观明了地看懂各省市的不动产权属证书。同时，《不动产登记暂行条例》还将各类不动产权利类型纳入统一登记范围，包括海域使用权，耕地、林地、草地等土地承包经营权等，这无疑大大增加了估价的权属依据，提升了估价的便利度。

　　3、从管理上看如何适应“新常态”

　　(1)随着房地产估价行业的改革，估价机构要更加积极地鼓励员工考取估价师职业资格证书、持证上岗，提高从业人员的整体专业水平及收入。

　　(2)一级房地产估价格机构资质核准权限下放，将导致竞争更加剧烈，加上同质化现象严重，估价机构差异化竞争显得尤为重要。因此，要着重提高自身的核心竞争力。

　　(3)在经济、金融的新常态下，估价业务将日趋多元化，估价机构要适应市场，拓展各类估价及咨询业务，为员工提供更多的、更广阔的学习发展平台。

　　(4)随着IT信息技术的大发展，大数据时代已经来临，估价机构要注重数据积累及沉淀，并形成能够促进机构发展的有效数据库。

　　(5)在银行贷款利率下降、存款利率浮动上限上调的背景下，利差逐渐缩小，银行业利润下降，这将导致银行对信贷资产质量的要求更高，对信贷风险把控的要求更严。对估价行业而言，意味着客户对抵押物评估价格准确性方面的要求更高，这无疑对估价机构及从业人员提出了更高的要求。今后，估价从业人员要进一步提升专业技能，估价机构则更要注重品牌建设和诚信体系建设。

　　(6)估价机构应不局限于提供传统的纸质估价报告，要不断创新。比如可以用积累的估价数据提供数据支持服务，为税务部门提供存量房基准价格评估服务，利用微信提供微估价服务，为银行提供抵押物价值复估跟进服务，为信贷资产证券化提供信贷资产价值评估服务，为银行提供不良资产处置建议，为房地产开发企业提供市场定位及运营方案等。总之，要用创新的手段提高估价行业及估价机构的竞争力。 

　　综上，关于如何适应估价“新常态”，我们认为估价行业的需求没有改变，估价行业的管理将更加完善，估价机构要认清行业发展形势，加强学习，提高技术创新能力及各类产品的服务能力，才能不断适应行业的改革与发展。

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